L’exigibilité emporte deux effets simultanés : elle fait naître la dette du redevable envers le Trésor, et elle ouvre le droit à déduction de celui qui supporte la taxe. En immobilier, la date et la personne varient selon l’opération.
Quand la taxe est-elle exigible ?
- Livraison d’immeuble : au transfert du pouvoir de disposer du bien comme un propriétaire, en pratique à l’acte ; les acomptes encaissés avant la livraison rendent la taxe exigible à leur encaissement ;
- VEFA, VEFA conventionnelle et VIR : au versement de chaque échéance prévue au contrat, selon l’avancement des travaux ;
- prestations de services et travaux : à l’encaissement, sauf option pour les débits ;
- livraisons à soi-même : selon les règles propres à la LASM immobilière.
Qui est redevable ?
La taxe due sur une mutation d’immeuble est acquittée par la personne qui réalise l’opération imposable : le vendeur (CGI, art. 283, 1 ; BOI-TVA-IMM-10-20-30). Pour une LASM, c’est le maître de l’ouvrage, en pratique le propriétaire qui construit ou fait construire pour son compte.
L’exception à connaître : lorsque le cédant assujetti n’est pas établi en France et que l’acquéreur agit en tant qu’assujetti identifié à la TVA en France, la taxe est due par l’acquéreur (art. 283, 1, al. 2). Cette autoliquidation vise les vendeurs étrangers d’immeubles français : l’oublier coûte l’amende de 5 % même sans perte pour le Trésor.
Les réflexes de l’acte
- caler la clause de TVA sur le régime réel de l’opération (plein droit, option, marge, dispense 257 bis) ;
- vérifier l’établissement du vendeur avant de désigner le redevable ;
- pour la VEFA, synchroniser appels de fonds, facturation et déclarations ;
- conserver la preuve de l’exigibilité retenue pour chaque encaissement.
Questions fréquentes
Un acompte versé avant la signature rend-il la TVA exigible ?
Oui : depuis 2023, l’encaissement d’un acompte sur une livraison de biens rend la taxe exigible à hauteur du montant encaissé. Le calendrier des versements structure donc la déclaration.
Le notaire est-il redevable de la TVA sur la vente ?
Non : il liquide et sécurise, mais le redevable reste le vendeur, ou l’acquéreur identifié lorsque le vendeur n’est pas établi en France.