Base d'imposition de la TVA immobilière : prix total, marge, réductions de prix

Une fois l’opération qualifiée de taxable, reste à savoir sur quoi porte la taxe. En matière immobilière, la base d’imposition concentre deux débats : le régime de la marge, et la qualification des avantages consentis à l’acquéreur.

Le principe : toutes les sommes reçues en contrepartie

La base d’imposition comprend toutes les sommes, valeurs, biens ou services reçus ou à recevoir par le vendeur en contrepartie de l’opération, de la part de l’acheteur ou d’un tiers, y compris les subventions directement liées au prix (CGI, art. 266). En sont exclus les escomptes, remises, rabais et ristournes consentis directement au client.

Les clauses qui font débat : réduction de prix ou prestation ?

La qualification d’une somme stipulée dans l’acte de vente est un point de contrôle récurrent. Deux illustrations classiques des ventes en VEFA :

• les pré-loyers, versés à l’acquéreur jusqu’à l’achèvement : ils rémunèrent le financement de la construction pendant une période où le bien ne peut pas être loué. Réduction du prix ou rémunération d’un service rendu par l’acquéreur ? La réponse change la base d’imposition des deux parties ;
• la garantie locative, par laquelle le vendeur couvre un défaut de loyers après la livraison : même interrogation, avec en jeu la TVA du vendeur et le résultat locatif de l’acquéreur.

La rédaction de l’acte décide souvent du régime : ces clauses se calibrent avant la signature, pas au moment du contrôle.

L’exception : la taxation sur la marge (art. 268)

Pour certaines opérations, terrains à bâtir et immeubles anciens vendus sur option, la France applique une assiette réduite à la marge lorsque l’acquisition du bien n’a pas ouvert droit à déduction. La CJUE et le Conseil d’État ont resserré les conditions : le régime suppose notamment que le bien revendu conserve la même qualification depuis son acquisition, la division parcellaire d’un terrain restant sans incidence. Le détail du régime, conditions, calcul, pièges du lotisseur, fait l’objet d’une page dédiée.

Questions fréquentes

Une subvention d’équipement reçue par le vendeur entre-t-elle dans la base ?

Seules les subventions directement liées au prix de l’opération sont imposables. Une subvention d’équipement, sans lien avec le prix des ventes, en reste exclue.

Qui choisit entre prix total et marge ?

Personne : le régime de la marge s’applique quand ses conditions sont réunies, à des opérations déterminées. L’analyse se fait acte d’acquisition en main, avant la revente. Un avocat la sécurise.