Les montages immobiliers usuels ne se ressemblent pas au regard de la TVA. La qualification de chaque contrat, livraison de biens ou prestation de services, commande l’exigibilité de la taxe, son taux et le droit à déduction de l’acquéreur.
La VEFA : une livraison de biens, taxée au fil des appels de fonds
Dans la vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes ; les ouvrages deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. La VEFA constitue donc une livraison de biens : l’immeuble vendu est neuf par construction, la vente est taxée de plein droit.
Particularité décisive : l’exigibilité de la TVA intervient lors de chaque versement des échéances prévues au contrat, en fonction de l’avancement des travaux. Le vendeur collecte la taxe appel de fonds par appel de fonds ; l’acquéreur assujetti la déduit au même rythme. Le régime vaut aussi pour la VEFA conventionnelle et pour la vente d’immeuble à rénover (VIR).
Le bail à construction : une location de terrain payée en nature
Le bail à construction confère au preneur un droit réel sur le terrain sur lequel il construira. Sa constitution n’est pas assimilée à la livraison d’un bien corporel : elle s’analyse, pour la TVA, comme la mise à disposition à titre onéreux d’un terrain, une location, dont le loyer peut être payé en nature par la remise des bâtiments en fin de bail. Le régime des locations s’applique, avec ses exonérations et ses options.
Le crédit-bail immobilier : deux opérations, parfois une seule
Le crédit-bail combine en principe deux opérations : la location (prestation de services) pendant le contrat, puis l’éventuelle livraison du bien à la levée de l’option. La grille s’inverse lorsque la levée d’option se fait contre une contrepartie modique, au point que l’achat constitue le seul choix économiquement rationnel : l’opération s’analyse alors en livraison de biens dès l’origine (CJUE, 4 octobre 2017, C-164/16, Mercedes-Benz Financial Services). Autre repère : la cession du contrat par le crédit-bailleur s’analyse en cession de l’immeuble donné à bail.
Ce que le choix du montage change
- Trésorerie : la VEFA étale la TVA sur les appels de fonds ; une vente achevée la concentre à la livraison.
- Taux : le logement social connaît des taux réduits propres aux livraisons d’immeubles neufs conventionnés (les taux).
- Déduction : l’acquéreur en VEFA récupère la taxe au fil de l’eau ; le preneur d’un bail à construction raisonne en preneur de location.
Questions fréquentes
L’acquéreur en VEFA peut-il déduire la TVA avant la livraison ?
Oui : l’exigibilité intervenant à chaque versement, la taxe facturée sur les appels de fonds est déductible au même rythme, dans les conditions de droit commun.
La remise des constructions en fin de bail à construction est-elle taxée ?
Elle constitue le paiement en nature du loyer : son traitement suit le régime de la location consentie, avec les questions d’évaluation qui s’y attachent. Le montage se sécurise à la rédaction du bail. Faites-le chiffrer.