TVA immobilière : champ d'application

Quelle est la définition du champ d’application de la TVA immobilière ?

Une opération immobilière est taxable (et non taxée) à la TVA immobilière dès lors qu’une livraison de biens ou une prestation de services est effectuée à titre onéreux par « un assujetti agissant en tant que tel » (art. 256 du CGI). Il convient pour chaque opération de vérifier si ces conditions sont remplies pour déterminer si une opération entre dans le champ de la TVA immobilière.

La condition de « l’assujetti » permet en principe d’exclure du champ d’application de la TVA les ventes de biens immobiliers effectuées par des particuliers agissant dans un cadre patrimonial.

En quoi consiste la notion TVA de démarches actives de commercialisation foncière ?

La cession d’un bien immobilier est taxable lorsque le vendeur entreprend des démarches actives de commercialisation foncière. Tel est le cas s’il mobilise des moyens similaires à ceux déployés par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services.

Les trois situations suivantes peuvent se présenter :

1. La réalisation de travaux de viabilisation.
2. La mise en œuvre de moyens de commercialisation.
3. Les opérations d’aménagement d’ampleur.

L’assujetti investisseur immobilier agissant en tant que tel en TVA immobilière

S’il est admis que le cédant ait la qualité d’assujetti, la question est désormais de savoir si ce dernier agit ou non « en tant que tel » conformément à l’exigence posée par l’article 256 du CGI.

Il convient par exemple d’établir un lien entre l’immeuble cédé et l’activité économique, taxée ou exonérée, exercée par l’assujetti. Si ce lien est rompu, l’assujetti n’agit plus au titre de son activité économique et est assimilé à un consommateur final.

Exemples d’opérations immobilières dans le champ d’application de la TVA :

• Un promoteur qui cède l’immeuble qu’il a construit.
• Une cession de l’immeuble d’exploitation affecté à l’activité de son entreprise.
• Une location immobilière sur plusieurs semaines dans l’année.

Dans une volonté de simplification des cessions réalisées par des petits bailleurs réalisant des locations exonérées (ex. : locaux d’habitation), l’administration fiscale a instauré une présomption de non-assujettissement à la TVA.

Terrain à bâtir ou non : un critère purement documentaire

Est un terrain à bâtir celui sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application des documents d’urbanisme : plan local d’urbanisme, document en tenant lieu ou carte communale (CGI, art. 257, I, 2, 1°). Ni l’intention de l’acquéreur ni l’équipement du terrain n’entrent en compte. Sa livraison par un assujetti agissant en tant que tel est taxée de plein droit ; celle d’un terrain non à bâtir est exonérée, avec faculté d’option.

Un terrain qui porte une construction utilisable en l’état suit le régime des immeubles bâtis ; une ruine impropre à tout usage le laisse dans la catégorie des terrains.

Immeuble neuf ou ancien : les cinq ans, et les travaux qui remettent à neuf

Est neuf l’immeuble achevé depuis cinq ans au plus. L’achèvement s’entend de la date à laquelle l’immeuble peut être effectivement utilisé pour son usage, en pratique le dépôt de la déclaration d’achèvement. Des travaux rendent un immeuble ancien à l’état neuf lorsqu’ils portent sur plus de la moitié des fondations, ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage, ou de la consistance des façades hors ravalement, ou sur les deux tiers de chacun des six éléments de second œuvre (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons, sanitaires et plomberie, électricité, chauffage). Sous ces seuils, même une rénovation lourde laisse l’immeuble ancien, exonéré avec option.