Déduction TVA immobilière

Quand peut-on déduire la TVA immobilière ?

Lorsque l’investisseur immobilier a l’intention de réaliser une activité soumise à TVA, il va pouvoir déduire la TVA payée sur l’immeuble, les travaux ou encore les frais d’acquisition.

En principe, la TVA payée sur les coûts liés à une opération taxable (la TVA « d’amont ») peut être imputée de celle due sur la vente ou la prestation de service (la TVA « d’aval »).

Dans le domaine immobilier, cette logique s’applique souvent sous forme de crédits de TVA durant la phase d’investissement. En effet, ces phases impliquent que la TVA payée sur les achats est supérieure à celle collectée sur les ventes. Pour éviter des pertes de trésorerie et sécuriser les opérations, il est préférable de se faire accompagner par des experts en TVA immobilière.

Comment calculer son droit à déduction de la TVA ?

La règle de détermination de la TVA déductible est a priori simple : les achats destinés à être affectés à une activité taxée ouvrent droit à la déduction de la TVA supportée. C’est le principe de neutralité.

Plus précisément, la TVA grevant chaque dépense est déductible à hauteur d’un « coefficient de déduction », correspondant au produit de trois coefficients :

1. Le coefficient d’assujettissement, qui traduit l’affectation des dépenses à la réalisation des opérations dans le champ de la TVA immobilière (taxables et exonérées).
2. Le coefficient de taxation, qui mesure l’affectation des dépenses à la réalisation d’opérations effectivement taxées (le « prorata »).
3. Le coefficient d’admission, qui est en principe de 1, sauf lorsqu’une exclusion du droit à déduction est spécifiquement prévue par la loi.

Les crédits de TVA immobilière

Dans le domaine immobilier, les opérateurs constatent souvent des crédits de TVA durant la phase d’investissement.

En effet, ces phases impliquent que la TVA payée sur les achats est supérieure à celle collectée sur les ventes. Pour limiter les pertes de trésorerie et sécuriser les opérations, il est préférable de se faire accompagner par des avocats en TVA immobilière.

Déduction TVA : qu’est-ce qu’une régularisation de TVA ?

La régularisation de TVA est une remise en cause de la déduction de TVA immobilière de l’investisseur

Au moment de l’acquisition, l’assujetti est réputé conserver la situation qui était la sienne au moment de l’acquisition durant un délai de 20 ans pour les immeubles.

Or, des changements peuvent intervenir, notamment en cas d’évolution de l’activité faisant évoluer l’étendue du droit à déduction ou de cession du bien. Le dispositif prévu par l’article 207 de l’annexe II au CGI distingue deux catégories de régularisations. En premier lieu, les régularisations dites « annuelles » tiennent compte de l’évolution de l’utilisation d’un bien immobilisé dans le temps.

En second lieu, les régularisations dites « globales » sont déclenchées par la survenance de certains événements.

Comment calcule-t-on une régularisation de TVA sur un immeuble ?

Pour calculer une régularisation de TVA suite à une cession d’immeuble, il existe deux formules. La première s’applique en cas de vente exonérée : c’est le reversement. La seconde s’applique en cas de vente taxée lorsque l’assujetti n’avait pas de droit à déduction.

• En cas de reversement : (TVA ayant initialement grevé l’immeuble / 20) × nombre d’années restant à courir dans le délai de régularisation.
• En cas de complément de déduction : TVA ayant initialement grevé l’immeuble × (1 − coefficient de déduction de référence) × (nombre d’années restant à courir / 20).

Concernant la TVA initialement acquittée, celle-ci peut être issue d’un transfert de droit à déduction lorsque l’immeuble cédé constitue également une immobilisation pour son acquéreur. Le cédant peut alors, conformément au 3 du III de l’article 207 de l’annexe II au CGI, lui transférer une partie de la TVA initiale, à proportion de la durée de régularisation restante.

Précision importante : seules les années complètes restant à courir sont prises en compte.

Ce que le bailleur en TVA peut déduire

L’imposition des loyers, de plein droit ou sur option, ouvre au bailleur la déduction de la taxe sur l’ensemble de ses achats affectés à la location, notamment :

• l’acquisition d’un immeuble encore situé dans le champ de l’article 257, I, et les LASM ;
• les travaux, dont les grosses réparations, à l’exclusion des réparations locatives à la charge du preneur ;
• les charges de copropriété incombant au propriétaire et soumises à la TVA ;
• les honoraires d’agent immobilier, de conseil ou d’expertise comptable, pour la quote-part du propriétaire.

Groupe TVA : l’adhésion ne déclenche pas de régularisation

L’adhésion d’un assujetti à un assujetti unique (CGI, art. 256 C) constitue la transmission d’une universalité au sens de l’article 257 bis : ni régularisation, ni taxation à l’entrée. L’assujetti unique reprend en revanche les régularisations annuelles ou globales qui deviendraient exigibles ensuite, et la sortie d’un membre bénéficie de la même dispense lorsque les conditions sont réunies (BOI-TVA-AU-10-30, § 70).