Un immeuble donné en location soumise à la TVA se vide : changement de locataire, départ imprévu, travaux entre deux baux. La TVA déduite sur l’acquisition et les travaux est-elle remise en cause ? En principe non, mais la protection a des conditions précises.
La tolérance : pas de régularisation pendant une vacance subie
L’administration l’écrit expressément : aucune régularisation n’est exigée lorsque, pendant la durée de l’option, la vacance de locaux nus à usage professionnel est temporaire et justifiée par des circonstances économiques étrangères à la volonté du bailleur, tel un changement de locataire, et que le bailleur accomplit les diligences nécessaires à la recherche d’un nouveau locataire (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 180).
La position rejoint la jurisprudence européenne : des locaux restés vacants plus de deux ans n’imposent pas de régularisation dès lors que l’assujetti conserve l’intention de poursuivre une activité locative taxée (CJUE, 28 février 2018, C-672/16, Imofloresmira).
La limite : la vacance qui devient cessation d’activité
Tout bascule si la vacance traduit en réalité l’abandon de l’activité locative : le bailleur qui cesse son activité dans le délai de régularisation doit reverser la TVA antérieurement déduite, calculée sur les vingtièmes restants. La même grille s’applique aux locaux, nus ou meublés, loués à des exploitants d’établissements d’hébergement.
Constituer la preuve de l’intention
La frontière entre vacance subie et cessation se joue sur les diligences, documentées en temps réel :
- mandats confiés à des commercialisateurs, annonces, visites ;
- maintien de l’option et des obligations déclaratives ;
- travaux de remise en état orientés vers la relocation ;
- refus motivés d’offres inadaptées plutôt qu’inertie.
Un dossier de diligences tenu au fil de l’eau vaut mieux qu’une reconstitution sous contrôle fiscal.
ApprofondirLes régularisations de TVA : vingtièmes, cessions, changements d’affectationQuestions fréquentes
Combien de temps un local peut-il rester vide sans risque ?
Aucune durée butoir n’est fixée : l’arrêt Imofloresmira couvrait plus de deux ans de vacance. Ce qui compte est l’intention de louer en TVA, prouvée par des démarches actives et continues.
La TVA sur les charges du local vacant reste-t-elle déductible ?
Oui, tant que le local demeure affecté à l’activité locative taxée : gardiennage, entretien et honoraires de commercialisation suivent le droit commun de la déduction.