Le principe directeur est protecteur : ni le démembrement de propriété ni l’extinction de l’usufruit ne doivent créer de déperdition de TVA. Encore faut-il exécuter chaque étape dans l’ordre, attestations à l’appui.
La constitution de l’usufruit : une opération taxable
La cession à titre onéreux de droits réels immobiliers, usufruit, nue-propriété, droits indivis, suit le régime du bien auquel ces droits se rapportent, dès lors qu’elle est réalisée par un assujetti agissant en tant que tel. Le propriétaire d’un immeuble neuf qui cède l’usufruit pour quinze ans réalise donc une opération soumise à la TVA ; l’usufruitier qui poursuit une location taxée récupère cette taxe dans les conditions de droit commun.
Le sort de la taxe attachée à la nue-propriété
Après le démembrement, une fraction de la TVA d’origine reste attachée à la nue-propriété conservée. Le nu-propriétaire n’utilise pas ce droit pour des opérations taxées : il doit en principe reverser cette taxe au Trésor (régularisation sur les vingtièmes restants).
Le correctif existe : la TVA reversée peut être transférée à l’usufruitier par attestation. L’usufruitier la déduit alors dans les conditions de droit commun et rembourse le montant correspondant au nu-propriétaire. La chaîne document par document, reversement, attestation, déduction, doit être exécutée sans maillon manquant : c’est elle qui assure la neutralité du montage.
L’extinction de l’usufruit et le démembrement ab initio
À l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété se reconstitue sans que l’administration y voie une opération taxable créant une déperdition. La réponse ministérielle Grau du 16 novembre 2021 (n° 39881) a confirmé le bénéfice de cette tolérance en cas de démembrement ab initio, lorsque le nu-propriétaire avait la qualité d’assujetti lors du démembrement, et rappelé que la dispense de l’article 257 bis peut s’appliquer à cette occasion.
Les pièges du montage
- un nu-propriétaire non assujetti fragilise la chaîne des transferts ;
- une attestation absente ou tardive laisse le reversement sans contrepartie ;
- la durée de l’usufruit doit se lire avec le délai de régularisation de vingt ans ;
- la sortie du montage (cession, renonciation, fusion) rouvre l’analyse.
Questions fréquentes
L’usufruitier peut-il déduire la TVA payée sur l’acquisition de l’usufruit ?
Oui, si l’usufruit est affecté à des opérations ouvrant droit à déduction, une location soumise à la TVA notamment. Le prorata de l’usufruitier s’applique.
Le démembrement déclenche-t-il toujours un reversement chez le nu-propriétaire ?
C’est le principe, mais l’attestation de transfert vers l’usufruitier en neutralise le coût. L’ordre des opérations et les justificatifs font la sécurité du schéma : faites-le documenter.