Les locations meublées à usage d’habitation sont en principe exonérées de TVA, sans option possible. Mais dès que l’hébergement se rapproche de l’hôtellerie, la taxation s’impose, et avec elle, la récupération de la TVA sur l’acquisition et les travaux. Depuis la réforme de l’article 261 D, 4° du CGI, les critères sont enfin lisibles.
Les deux voies de la taxation
- Le secteur hôtelier et assimilé : prestations d’hébergement offertes pour une durée n’excédant pas trente nuitées (renouvelables), comprenant, outre le local meublé, au moins trois des quatre services suivants : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle, même non personnalisée.
- Les meublés résidentiels avec services : hors secteur hôtelier, la location meublée à usage résidentiel devient taxable lorsqu’elle est assortie d’au moins trois de ces mêmes services.
La qualité du loueur (classement touristique, immatriculation) est indifférente : un particulier qui loue en meublé avec les services requis devient redevable de la TVA.
La location au profit d’un exploitant
La location de locaux (nus, meublés ou garnis) consentie à l’exploitant d’un établissement d’hébergement taxable est elle-même soumise à la TVA : le schéma investisseur-exploitant permet de faire remonter la taxation, et la déduction, jusqu’au propriétaire.
Ce que la taxation change vraiment
- TVA collectée au taux intermédiaire sur l’hébergement.
- Droit à déduction sur l’acquisition, les travaux et les charges, l’enjeu central des investisseurs.
- Suivi des régularisations sur vingt ans : un passage en location exonérée se paie sur les vingtièmes restants.
- Sortie éventuelle de la franchise en base selon les recettes.
Questions fréquentes
Airbnb en courte durée sans services : taxable ?
Non : sans trois des quatre services, la location meublée reste exonérée, et la TVA sur les travaux n’est pas récupérable.
Puis-je choisir mes trois services ?
Oui, n’importe lesquels des quatre, pourvu qu’ils soient effectivement proposés et rendus dans des conditions réelles, l’administration vérifie la consistance.
Quel effet sur la revente du bien ?
Un bien exploité en para-hôtellerie s’inscrit dans le champ de la TVA immobilière : cession, 257 bis ou régularisations, l’arbitrage se prépare avec un expert.